Les propriétaires immobiliers cherchent souvent à optimiser la fiscalité de leurs investissements locatifs. Parmi les nombreuses questions qui se posent, celle de la déductibilité des frais de notaire des revenus fonciers revient fréquemment. Ces frais, englobant les émoluments du notaire et les taxes liées à l’acquisition d’un bien, peuvent représenter une part significative des coûts d’achat.
En matière de revenus fonciers, la législation fiscale française prévoit certaines déductions pour alléger la pression fiscale des propriétaires. Toutefois, tous les frais engagés pour l’acquisition ou l’entretien d’un bien ne sont pas nécessairement éligibles à une déduction. Qu’en est-il des frais de notaire ?
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Plan de l'article
Comprendre les frais de notaire
Les frais de notaire, souvent appelés frais d’acquisition, sont un passage obligé pour tout achat immobilier. Ces frais se décomposent en deux grandes catégories : les honoraires et les débours du notaire, et les divers impôts et taxes. Les honoraires du notaire, aussi connus sous le nom d’émoluments, rémunèrent le travail du notaire pour la rédaction de l’acte de vente et les diverses formalités administratives. Les débours, quant à eux, couvrent les frais avancés par le notaire pour le compte de l’acquéreur, tels que les frais de cadastre et les copies d’actes.
Les garanties bancaires
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier financé par un prêt, le notaire s’occupe aussi de l’inscription des garanties bancaires. Plusieurs types de garanties existent, chacune avec ses spécificités :
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- Hypothèque : Forme classique de garantie, elle doit être publiée aux services de la publicité foncière.
- Privilège du prêteur de deniers (PPD) : Cette garantie assure à la banque une indemnisation prioritaire en cas de saisie du bien.
- Caution : Offerte par un organisme financier, elle couvre le remboursement du crédit en cas de défaut de l’emprunteur.
Frais de notaire et acquisition immobilière
Les frais de notaire représentent souvent entre 7 % et 8 % du prix d’achat pour un bien ancien et environ 2 % à 3 % pour un bien neuf. Ils comprennent :
- Les droits de mutation : Taxes perçues par l’État et les collectivités locales.
- Les émoluments du notaire : Rémunération du notaire pour ses services.
- Les frais divers : Débours pour les différentes démarches administratives.
Une compréhension précise des composants des frais de notaire permet de mieux anticiper leur impact financier lors de l’acquisition d’un bien immobilier.
Conditions de déductibilité des frais de notaire
Pour les propriétaires percevant des revenus fonciers classiques, les frais d’acquisition du bien, incluant les honoraires du notaire, ne font pas partie des charges déductibles prévues par la loi. Ces frais ne peuvent donc pas être déduits des revenus fonciers. En revanche, les frais liés aux garanties bancaires sont déductibles, sauf si le propriétaire a opté pour un régime forfaitaire tel que le microfoncier ou le micro-Bic.
Pour ceux qui investissent dans la location meublée, la situation est différente. Les frais de notaire, ainsi que les frais de garanties bancaires, peuvent être déduits des revenus locatifs, à condition d’être sous le régime réel d’imposition. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet deux options : le micro-Bic, avec un abattement forfaitaire de 50 %, et le régime réel, permettant la déduction de nombreux frais, y compris les frais d’acquisition.
Dans le cadre des Sociétés Civiles Immobilières (SCI), la déductibilité des frais de notaire dépend du régime fiscal choisi. Pour les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), ces frais sont déductibles. En revanche, pour les SCI soumises à l’impôt sur le revenu (IR), les frais de notaire ne peuvent pas être déduits des revenus fonciers.
Les investisseurs doivent donc bien comprendre les spécificités de leur régime fiscal pour optimiser la gestion fiscale de leur patrimoine immobilier.
Déductibilité des frais de notaire selon le régime fiscal
Pour bien comprendre la déductibilité des frais de notaire, vous devez prendre en considération le régime fiscal choisi. Voici les principaux régimes et leurs implications :
Régime réel
- Les propriétaires percevant des revenus fonciers supérieurs à 15 000 € annuels passent automatiquement au régime réel. Dans ce cadre, les frais de notaire ne sont pas déductibles des revenus fonciers classiques.
Régime microfoncier
- Pour ceux dont les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 €, le régime microfoncier s’applique par défaut. Un abattement forfaitaire de 30 % est alors appliqué, sans possibilité de déduction des frais de notaire.
Location meublée
- Pour les locations meublées, le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) offre deux options : le micro-Bic, avec un abattement forfaitaire de 50 %, et le régime réel, permettant la déduction des frais de notaire.
- Pour les LMP (loueur en meublé professionnel), les recettes doivent excéder 23 000 € et représenter au moins 50 % des revenus du foyer. Dans ce cas, le régime réel permet aussi de déduire les frais de notaire.
Sociétés Civiles Immobilières (SCI)
- SCI à l’IS : Les frais de notaire sont déductibles.
- SCI à l’IR : Les frais de notaire ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
Charges déductibles
En régime réel, diverses charges peuvent être déduites :
- Frais d’établissement
- Impôts fonciers
- Frais de gestion
- Assurances
- Frais d’entretien et de réparation
- Intérêts d’emprunt
- Amortissement du mobilier et du bien
Cas particuliers et exceptions
Dans certaines situations spécifiques, les frais de notaire peuvent être influencés par des facteurs particuliers, nécessitant une analyse approfondie pour déterminer leur déductibilité.
Déficit foncier
Les dépenses déductibles liées aux travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration peuvent créer un déficit foncier. Ce déficit est alors imputable à hauteur de 10 700 € sur le revenu global, permettant ainsi de réduire l’impôt à payer.
Emprunt bancaire et prêt à 110%
Pour les acquisitions immobilières financées par un prêt à 110%, le montant emprunté couvre non seulement le prix d’achat du bien, mais aussi les frais annexes, incluant les frais de notaire. Par exemple, un emprunt bancaire de 120 000 € pour l’achat d’un bien de 100 000 € permet de financer les frais de notaire et bancaires, ainsi qu’un budget travaux de 10 000 €. Dans ce cas, les frais de notaire intégrés à l’emprunt peuvent être pris en compte dans les charges financières déductibles.
Bien ancien et investissement locatif
Pour l’acquisition d’un bien ancien destiné à l’investissement locatif, comme illustré par l’exemple de Nancy avec un bien de 100 000 €, les frais de notaire peuvent être réintégrés dans les coûts de revient du projet. Toutefois, leur déductibilité dépendra du régime fiscal choisi et des travaux effectués pour valoriser le bien.
Investissement sous la loi Pinel
En ce qui concerne l’investissement sous la loi Pinel, les frais de notaire ne sont pas directement déductibles des revenus fonciers. Ils sont inclus dans le coût total de l’investissement, ce qui peut influencer le calcul de la réduction d’impôt.
