Qu’est-ce que les provisions pour charges ?

Les frais de location sont les frais courants liés à l’occupation du logement, et donc supportés par le locataire, mais payés d’abord par le propriétaire. Ces frais sont recouvrables auprès du locataire, en plus du loyer. Le calcul des dispositions et le règlement annuel de ces dispositions constituent une source de difficulté en cas d’évaluation initiale incorrecte (litiges pendant les décharges). Quels sont les frais recouvrables, comment calculer au mieux la provision du locataire ? Comment distribuer les frais de location ? Les réponses ci-dessous

Pourquoi une provision sur les frais ?

Certaines dépenses sont prises en charge par le locataire, mais initialement payées par le propriétaire. Ces dépenses payées par le locateur sont imputées au locataire au moyen de provisions sur les frais.

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• Frais de condo : Le propriétaire paie ses provisions trimestriellement (collecte de fonds) et le locataire règle ses dispositions à chaque appel de loyer
• Déchets domestiques : Les propriétaires paient la taxe sur les ordures domestiques (TOM) annuellement avec leur taxe foncière. Cet élément des frais recouvrables est inclus dans les provisions payées par le locataire.

Le règlement, une fois par an, des provisions payées mensuellement par le locataire permet d’assouplir au cours de l’année les frais de location dont, s’ils sont payés en une seule fois, seraient trop élevés.

En outre, si l’arrangement est calculé correctement, le départ du locataire n’a pas trop de conséquences financières. En fait, il est difficile de recouvrer les dépenses après le départ du locataire.

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Quel est le prix du forfait ?

Dans le cas d’une location meublée ou un plancher vide, il est possible d’opter pour un paquet de frais . Dans ce cas, les frais sont un montant forfaitaire, les frais de location correspondent aux dépenses n’est pas une provision et donc il n’y a pas de téléchargement. Cette option est spécifiée dans la concession et ne peut pas être modifiée pendant le bail.

Quelles sont les charges récupérables ?

La liste des frais recouvrables, établie précisément par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, contient de façon très détaillée les frais encourus par le locataire. Ces dépenses sont incluses ou non dans la provision relative aux coûts.

Coûts recouvrables inclus dans les provisions

Les principales catégories de frais recouvrables avancés par le propriétaire par l’intermédiaire du fiduciaire en copropriété sont les suivantes :

• Eau froide, eau chaude et chauffage collectif
• Exploitation et entretien des ascenseurs
• Opération et entretien des espaces communs internes
• Entretien des espaces extérieurs

Il est nécessaire d’ajouter la taxe sur les ordures domestiques à ces frais de condo.

Dépenses recouvrables non comprises dans les provisions

Certaines réparations, si nécessaire, sont à la charge du locataire. Tu vois qui répare, qui garde ?

L’entretien de la chaudière fait partie de vos obligations d’entretien (Maintenance d’une chaudière : qui doit payer ?)

Dans les deux cas, le locataire paie les factures directement.

Que comprend sur la disposition relative aux frais ?

Les provisions relatives aux dépenses, qui complètent le loyer, sont composées de frais de location ou de frais recouvrables. Ces dispositions se réfèrent aux frais de copropriété tels que l’ascenseur, le gardien (voir ci-dessus)…, mais aussi la taxe sur les déchets domestiques (TOM). Voir les dépenses correspondantes. La disposition sur les charges se compose de deux éléments :

• La taxe sur l’élimination des déchets ménagers est le plus souvent facturée à l’impôt foncier, à l’automne de chaque année.
• Les coûts recouvrables en copropriété sont fixés chaque année, dans les six mois suivant la fin de l’exercice.

Les deux montants doivent être disponibles pour calculer l’allocation des dépenses.

Comment déterminer et calculer la provision de dépenses ?

Le prix de location (y compris les charges) est fixé en tenant compte de plusieurs paramètres, mais la détermination de la provision sur les frais est souvent négligée, ce qui peut causer des difficultés dans la durée du bail. Voir aussi Comment déterminer un loyer ?

La meilleure façon de déterminer la fourniture de frais pour un loyer à venir est de vérifier la dernière avis relatifs aux condominiums et aux impôts fonciers :

Exemple d’impôt foncier

Nombre d’échantillons pour les dépenses

L’ajout des deux montants réduits par mois vous permet d’avoir une idée de la provision à fixer.

Comment déterminer la provision sur les frais d’une maison neuve (PINEL) pour le premier loyer ?

Dans le cas d’un premier bail, il n’est pas possible, par définition, de déterminer une disposition sur les frais d’un historique. De plus, au cours des deux premières années, le propriétaire est exonéré de l’impôt foncier.

Il y a deux façons de calculer la provision sur les frais :

• Approchez le promoteur pour obtenir un devis prévisionnel, extraire les frais de location et ramener les condominiums des logements en question. Cette approche est assez complexe et, surtout, peu fiable : il y a souvent une différence très significative entre le budget initial et le résultat final.
• Une approche statistique : Sur la base de la gestion en ligne de plusieurs milliers de loyers, voici comment estimer les provisions
  

  Dispositions sur les taxes au m²	Charges mensuelles par m²	TOM mensuel /m²	Total des charges mensuelles/m²
  AVEC chauffage ET eau chaude colectivo	2,80 €	0,25 €	3,05 €
  SANS chauffage NI eau chaude colectivo	1,50 €	0,25 €	1,75 €

Aller sur de bonnes bases

Il est important, lors de la location d’une propriété, de déterminer correctement le loyer et la provision sur les frais. En fait, la disposition relative aux accusations devrait être « sincère », c’est-à-dire être fixée le plus près possible de la réalité.

Peu importe si la provision est surestimée ou sous-évaluée, une mauvaise évaluation initiale soulève des problèmes :

1. En cas de surévaluation  : voir la rentabilité de votre propriété diminue au moment du déchargement car il est nécessaire de retourner au locataire la provision excédentaire par rapport aux dépenses réelles (frais recouvrables).
2. En cas de sous-évaluation :

• Litige avec locataire sain en cas de montant important à recouvrer.
• Rotation accélérée des locataires en raison de l’augmentation du coût de location et, par conséquent, des coûts de gestion supplémentaires.
• Si la provision sur les charges est largement sous-évaluée, il ne sera pas possible de recouvrer les sommes dues, puisque le locataire n’est naturellement pas motivé à payer, plusieurs mois après son départ de l’hébergement, une facture pour le solde des charges…

Règlement des frais de loyer, comment le faire ?

En cas de choix, de la part du propriétaire, d’appliquer un paquet de charges (loyer meublé ou plancher vide), il n’y a pas de compensation des charges. Comment procéder en cas de dispositions sur charges :

1. Calcul de la différence entre les provisions relatives aux dépenses payées par le locataire et les dépenses effectivement recouvrables, au cours d’une période donnée.
2. Ajustement comptable avec le locataire : demande de paiement du supplément dû ou remboursement du trop-payé, ajustement de la provision.

La régularisation devrait avoir lieu une fois par an, lorsque toutes les dépenses de l’exercice sont connues, c’est-à-dire pour le logement dans un condominium, après l’assemblée générale annuelle des copropriétaires et la présentation des comptes par le fiduciaire.

Elle consiste à concilier le montant total des dépenses réelles avec le total des provisions payées par le locataire au cours de l’année. Le résultat est un solde, soit en faveur du locataire, soit à payer en plus par le locataire.

Le bailleur fournit au locataire les détails de cet ajustement et tient à la disposition du locataire des pièces justificatives pendant six mois. Le locataire ne peut pas refuser le paiement. En cas de désaccord, vous pouvez contacter le Tribunal de première instance.

À la suite de cet ajustement, les provisions pour dépenses futures sont généralement ajustées sur la base de ces derniers coûts.

Quelques éclaircissements

À la fin du bail, la régularisation ne peut pas être effectuée tant que les comptes ne sont pas terminés. Il en résulte la nécessité de retourner le dépôt de garantie sans pouvoir fermer complètement le compte du locataire sortant. La loi prévoit ensuite que le propriétaire conserve un montant maximum de 20 % du dépôt de garantie en prévision de la décharge non encore effectuée. Lorsque le propriétaire a les éléments nécessaires en main, il doit fournir au locataire déjà laissé le compte de la période non réglée et le solde de son dépôt de garantie.

Rappelons que, pour les locations meublées ou colocataires vides, le propriétaire vous pouvez opter pour un forfait mensuel correspondant aux frais de location. Dans ce cas, bien sûr, il n’y a pas de régularisation possible.